O fundo de reserva é o caixa do condomínio que tem como finalidade garantir, através de eventuais circunstâncias o pagamento de despesas tanto ordinárias quanto extraordinária, ou seja, é um fundo para soluções emergenciais no edifício não previstas no orçamento do local, tais como vazamentos, manutenção nas tubulações ou acidentes que abalem a estrutura da região.

O Código Civil não torna o fundo como obrigatório, como previsto na antiga lei dos condomínios 4591/64. Porém, muitos são os edilícios que optam pela garantia em se ter uma reserva.

Caso o empreendimento escolha pelo fundo, deve-se constar a sua obrigatoriedade na convenção, sendo necessário 2/3 dos votos dos moradores para instituir ou alterar o documento.

É na conferência que a forma de cobrança deve ser aplicada, normalmente estabelecida no cálculo das despesas ordinárias sendo de 5 a 10% do valor mensal. Para se ter um controle, o síndico ou administradora deve aplicar os recursos e valores em um investimento com melhor rentabilidade como é dinheiro dos condôminos é importante total cuidado e atenção.

Talvez, um dos maiores problemas seja quando se trata de locador e locatário. O locador acredita que quem deve arcar com a despesa é o inquilino e o mesmo acredita que quem deve pagar o valor é o proprietário.

De acordo com o artigo 22 do Código Civil, o locador é obrigado a pagar as despesas extraordinárias do condomínio.

Parágrafo único: Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.

Dessa forma, segundo a Lei, a responsabilidade pela manutenção é do proprietário, ou seja, do locador. Caso contrário, se a despesa for ordinária, o valor deverá ser cobrado do inquilino.

É fundamental que o condomínio trate o assunto de forma clara em sua convenção, estabelecendo formas de pagamento, limite a ser arrecadado e responsabilidades. Caso não exista critérios, é dever do síndico realizar uma assembleia para tratar do tema e tirar as dúvidas dos moradores.